Circolare n.10 del 10/05/2024-Legge 30 dicembre 2023 n.213 (legge di bilancio 2024)-Novità sulla disciplina delle locazioni brevi

a cura della Dott.ssa Jolanda De Paola

Il 10 maggio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n.10/E, un documento che fornisce chiarimenti e istruzioni operative in merito alle recenti modifiche legislative sulla disciplina fiscale delle locazioni brevi. La legge di Bilancio 2024 (articolo 1,comma 63) ha apportato modifiche significative all’ articolo 4 del decreto- legge 24 aprile 2017 n.50, con l’obiettivo di adeguare la normativa alle esigenze attuali del mercato immobiliare e di contrastare l’evasione fiscale.

Con la legge di Bilancio 2024, la cedolare secca è stata estesa agli affitti brevi, con un aumento dell’aliquota dal 21% al 26%. Questo regime fiscale si applica solo ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Contestualmente viene riconosciuta al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta al 21%, per i redditi derivanti da affitti brevi, per una sola unità immobiliare a scelta del contribuente, quest’ultima dovrà essere individuata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.

Una seconda modifica normativa interessa i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, o che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone che ricercano un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Gli intermediari se incassano o intervengono nel pagamento dei canoni, diventano sul piano fiscale soggetti obbligati, in qualità di sostituti d’imposta, a operare una ritenuta fiscale del 21%, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Infine, per gli intermediari non residenti, la circolare fornisce indicazioni conformi alla sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione europea del 22 dicembre 2022 (causa C-83/21 Airbnb):

• Gli intermediari non residenti (Ue ed extra Ue) che hanno in Italia una stabile organizzazione, devono operare tramite la stessa;
• I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea che non hanno una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia;
• I soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea assolvono gli adempimenti tramite la stabile organizzazione o in mancanza di questa, devono nominare un rappresentante fiscale.